Professionnels de l'immobilier et de la construction : nouvelle année = nouvelles règles ?

Les professionnels de l'immobilier et de la construction ont vu le début de l'année 2024 marqué par quelques évolutions réglementaires : bail réel solidaire, environnement, règles de construction, etc. Retour sur les mesures susceptibles de vous intéresser...

Bail réel solidaire

Pour rappel, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif particulier d'accession à la propriété dans le cadre duquel l'acheteur va seulement acquérir les murs du logement, le terrain restant la propriété de l'office foncier solidaire.

En pratique, cela permet de faire baisser les prix de vente de 30 % à 40 % (en moyenne).

Pour bénéficier du BRS, il faut remplir un certain nombre de critères, notamment de ressources. Concrètement, les ressources des personnes qui souhaitent profiter de ce dispositif ne doivent pas excéder certains plafonds, augmentés depuis le 1er janvier 2024.

Crédit immobilier

Fin 2023, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a confirmé le maintien de la durée d'emprunt maximale à 27 ans au lieu de 25 ans.

Pour en bénéficier, il faut que 10 % du montant total de l'emprunt soit dédié à des travaux de rénovation, qu'il s'agisse de travaux de modernisation, d'assainissement, d'aménagement ou de rénovation énergétique.

Pour rappel, le HCSF préconise toujours un taux d'endettement qui n'excède pas 35 % des revenus mensuels du foyer (assurance du prêt immobilier comprise).

Promoteur / syndic : conflits d'intérêts en vue ?

Un député a observé que le premier syndic d'un immeuble construit est désigné par le promoteur. Pour lui, cela peut entraîner un conflit d'intérêts car le syndic, en échange du marché, pourrait omettre de relever certaines malfaçons à la livraison et, de ce fait, éviter de faire jouer les garanties légales.

D'où la nécessité d'agir pour mieux encadrer la nomination du syndic...

Mais le Gouvernement n'est pas d'accord ! Il lui rappelle que si le syndic veut voir son mandat renouvelé, il a tout intérêt à faire les signalements et observations utiles lors de la livraison des parties communes de l'immeuble. Pour le moment donc, aucune modification de la réglementation n'est à prévoir.

Règles de construction

Depuis le 1er janvier 2024, le contrôle du respect des règles de construction est renforcé. À ce titre, des précisions viennent de paraître concernant :

• le contenu de l'attestation à fournir à la déclaration d'achèvement des travaux pour certains projets de construction situés en zone d'aléa moyen ou fort, consultables ici ;
• le contenu des attestations à fournir au moment du dépôt du permis de construire et de la déclaration d'achèvement des travaux pour certains projets de construction situés dans une zone sismique, consultables ici ;
• le contenu des attestations à fournir à la déclaration d'achèvement des travaux pour certains projets de construction soumis à la réglementation acoustique, consultables ici ;
• le contenu des attestations témoignant du respect des exigences de performance énergétique et environnementale, à joindre au dossier de permis de construire et à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, consultables ici ;
• le contenu des attestations à fournir à la déclaration d'achèvement des travaux pour les projets de construction soumis à la réglementation relative à l'accessibilité aux personnes en situation de handicap, consultables ici.

Audit énergétique

À partir du 1er avril 2024, les audits énergétiques obligatoires lors de la mise en vente de certains biens immobiliers en France métropolitaine (classés D, E, F ou G) seront modifiés.

Le nouveau contenu de ces audits est consultable ici.

Identification des friches

Pour réduire l'artificialisation des sols, le Gouvernement souhaite réutiliser et réhabiliter les friches. Ce qui suppose de pouvoir les identifier...

Pour cela, la loi est venue les définir comme « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l'état, la configuration ou l'occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ».

Cette définition vient de faire l'objet de précisions.

Ainsi, pour identifier une friche, il faut désormais tenir compte de l'un des éléments suivants :

• une concentration élevée de logements vacants ou d'habitats indignes ;
• un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés, en particulier à la suite d'une cessation définitive d'activité ;
• une pollution identifiée pour laquelle le responsable ou l'exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s'est substitué à lui, a disparu ou est insolvable ;
• un coût significatif pour son réemploi, voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d'acquisition et d'intervention d'une part, et le prix du marché pour le type de biens concernés ou compte tenu du changement d'usage envisagé, d'autre part.

Notez que les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier ne peuvent en aucun cas être considérés comme des « friches ».

Des mesures pour des bâtiments et des parkings plus « verts »

La rénovation lourde des bâtiments est soumise, sauf exceptions, à l'intégration d'un procédé de production d'énergies renouvelables (ENR), comme le solaire photovoltaïque, le solaire thermique, etc., ou d'un système de végétalisation en toiture du bâtiment. Il en est de même pour la rénovation lourde d'un parc de stationnement.

Les exigences relatives :

• aux caractéristiques des toitures végétalisées sont consultables ici ;
• à la proportion de la toiture du bâtiment à couvrir par un système de végétalisation ou de production d'ENR est consultable ici.

Notez que cette obligation est valable pour les autorisations d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2024 ou, pour les travaux ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme, lorsque la date d'acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation est postérieure au 1er janvier 2024.

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