Constructeurs de maisons individuelles : adaptez vos contrats !

CCMI : anticiper les difficultés d'approvisionnement et la hausse des coûts

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est très encadré afin de protéger le particulier. Ainsi, on compte parmi les garanties que les constructeurs doivent obligatoirement présenter celle relative à la livraison.

Cette protection prévue par la loi est très importante car elle garantit la livraison de la maison au particulier à la date et au prix prévus dans le contrat, sous peine de pénalités financières. Dans les faits, le constructeur doit justifier avoir souscrit une garantie auprès d'un établissement de crédit, d'une société de financement ou d'une entreprise d'assurance agréée. Autrement dit, les constructeurs se doivent d'être ponctuels dans leur livraison et justes dans leurs devis.

C'est sur ce double aspect que le député s'interroge : entre l'inflation en général et la flambée des prix de l'énergie et des matériaux en particulier, sans compter les problèmes d'approvisionnement, voire de pénuries, il peut devenir extrêmement difficile de livrer les maisons vendues en temps et en heure et d'établir des prix « justes ». Les projets de construction s'étalant sur plusieurs mois, voire quelques années, la visibilité sur les prix est un enjeu crucial, mais aussi un casse-tête.

Le député a donc proposé de mettre en place une suspension temporaire des pénalités similaire au système instauré pendant la crise de la Covid-19, qui prévoit pour les sanctions en cas d'absence d'exécution d'un engagement, notamment les pénalités, de :

• suspendre l'application des délais pendant la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 ;
• suspendre les astreintes ayant débuté avant le 12 mars 2020.

Réponse du Gouvernement : non, et pour 2 raisons.

D'abord, parce que la période actuelle n'a pas la même gravité que celle du printemps 2020. Ensuite, parce que des solutions à ces problèmes existent déjà.

Concernant le prix des matériaux, les parties peuvent prévoir :

• dans les CCMI sans fourniture de plans, une clause de révision du prix qui permet, en fonction des circonstances prévues dans le contrat, de revoir le prix de la maison ;
• dans les CCMI avec fourniture de plans, une clause d'indexation des prix sur l'index du bâtiment (BT 01) qui permet ainsi de faire suivre le prix de la prestation à la réalité des prix des matériaux, sous réserve de faire jouer cette clause dans les délais impartis.

Concernant l'approvisionnement des matériaux, le contrat peut prévoir :

• une livraison de la maison à une date donnée, sous réserve de la disponibilité des matériaux ;
• la possibilité pour le constructeur de substituer un matériau par son équivalent afin de livrer la maison dans les temps.

Les constructeurs de maisons individuelles sont donc invités à se servir des outils contractuels déjà existants pour faire face à cette période délicate.

Les matériaux : un problème central pour le BTP

Conscient du problème des prix et de l'approvisionnement en matériaux, le Gouvernement a mis en place avec l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) un outil d'analyse des coûts de production des matériaux de construction.

Cet outil a pour objectif de donner une plus grande visibilité sur l'évolution de ces coûts aux professionnels du BTP afin qu'ils puissent établir leurs devis dans les meilleures conditions possibles.

Concrètement, ce dispositif se décomposera en plusieurs indices relatifs aux coûts de production des matériaux dits « prioritaires ». Ces indicateurs devraient être disponibles au plus tard en avril 2023.

• Réponse ministérielle Bazin du 17 janvier 2023, Assemblée nationale, no 35 : « Constructeurs de maisons individuelles »
• Communiqué de presse no 543 du ministère de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique du 26 janvier 2022 : « Mise en place d'un dispositif d'analyse des coûts de production des matériaux de construction pour accompagner la filière BTP face à l'augmentation des prix »

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