Bail réel solidaire d'activité : une nouveauté à connaître

Bail réel solidaire d'activité : un nouveau dispositif pour les microentreprises

Début 2022, la loi dite « 3DS » a permis au Gouvernement de poser les bases du bail réel solidaire d'activité (BRSA).

Pour mémoire, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif relativement récent, permettant à un organisme de foncier solidaire (OFS) de proposer une accession abordable à la propriété à certains ménages.

Les OFS sont des organismes à but non lucratif propriétaires de terrains (bâtis ou non bâtis) : très simplement, ils font signer un BRS à un preneur, lequel lui verse une redevance. Concrètement, le preneur est propriétaire des murs, mais reste locataire du terrain qu'il occupe.

C'est donc une déclinaison du BRS que le Gouvernement vient de mettre en place pour certaines entreprises.

Le BRSA, en effet, est un bail par lequel un OFS consent des droits réels à un locataire en vue de la location ou de l'accession à la propriété de locaux à usage professionnel ou commercial, « sous conditions de plafond de prix de cession et avec, s'il y a lieu, obligation pour le preneur de construire ou de réhabiliter des constructions existantes ».

Ainsi, comme en matière de BRS, on retrouve :

• une dissociation entre la propriété foncière et la propriété du bâti ;
• le versement d'une redevance foncière ;
• un bail de longue durée (entre 12 et 99 ans), avec un caractère rechargeable après chaque cession ;
• une possibilité de cession des droits réels, à tout moment, à condition de respecter les prix de cession.

En revanche, des nouveautés sont à relever, comme :

• la nature du locataire, lequel devra être une microentreprise ;
• la nature de l'activité exercée, qui pourra par ailleurs être déterminée par les OFS ;
• un bail de longue durée (entre 12 et 99 ans), avec un caractère rechargeable après chaque cession ;
• le calcul de la redevance, qui sera constituée d'une part fixe et d'une part variable.

• Ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d'activité